Κύπρος: Επιβολή 19% ΦΠΑ στην πώληση γης και ενοικίαση εμπορικών κτηρίων

(Last Updated On: 30/01/2018)

Στις 03 Νοεμβρίου 2017, η Βουλή των Αντιπροσώπων ψήφισε έναν νέο νόμο, τον περί Φόρου Προστιθέμενης Αξίας (Τροποποιητικό) (Αρ. 3) Νόμο του 2017 (στο εξής ο «τροποποιητικός νόμος»), που τροποποιεί τον βασικό περί Φόρου Προστιθέμενης Αξίας Νόμο Αρ. 95(Ι)/2000 (στο εξής ο «βασικός νόμος περί ΦΠΑ»).

Δημοσιεύτηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Κυπριακής Δημοκρατίας στις 13 Νοεμβρίου 2017 και τέθηκε σε ισχύ στις 2 Ιανουαρίου 2018.

Ο νέος νόμος εισάγει τον κανονικό συντελεστή ΦΠΑ στις πωλήσεις οικοδομήσιμης γης και στη μίσθωση/ενοικίαση υποστατικών επιχειρήσεων, σύμφωνα με τους όρους που περιλαμβάνονται σε αυτόν. Επίσης, εισάγει τον μηχανισμό αντίστροφης χρέωσης για παράδοση ακινήτων και οικοπέδων στο πλαίσιο διαδικασίας αναδιάρθρωσης δανείου/διαδικασίας αναγκαστικής μεταβίβασης, που θα επηρεάσει κυρίως τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα.

Επιβολή κανονικού συντελεστή ΦΠΑ 19% σε οικοδομήσιμη γη

ΦΠΑ με συντελεστή 19% θα επιβάλλεται σε όλες τις περιπτώσεις:
• μεταβίβαση της κατοχής,
• μεταβίβαση εξ ‘αδιαίρετου ιδανικής μερίδας
• μεταβίβαση κατοχής δυνάμει σύμβασης ή συμφωνίας πώλησης ή συμφωνίας που ρητά προβλέπει ότι η κυριότητα θα μεταβιβαστεί σε μελλοντικό χρόνο ή συμφωνία μίσθωσης με δικαίωμα εξαγοράς.

Πιο συγκεκριμένα, η παράδοση μη ανεπτυγμένης οικοδομήσιμης γης, η οποία προορίζεται για την ανέγερση μιας ή περισσότερων σταθερών κατασκευών υπόκειται στον κανονικό συντελεστή 19% του ΦΠΑ όταν η παράδοση πραγματοποιείται στο πλαίσιο των οικονομικών δραστηριοτήτων ενός προσώπου. Η έννοια μη ανεπτυγμένη γη έχει καθοριστεί από τον Έφορο Φορολογίας ως γη η οποία βρίσκεται σε κτηνοτροφική ζώνη εκτός ορίου ανάπτυξης που βασικά δεν προορίζεται για ανάπτυξη, όπως είναι η ζώνη προστασίας του περιβάλλοντος, αρχαιολογική ή αγροτική.

Επίσης δεν θα επιβάλλεται ΦΠΑ στην πώληση μετοχών ή μεριδίων εταιρειών, στην περίπτωση που με την πώληση μεταβιβάζεται ακίνητο.

Κατά καιρούς η έννοια «οικονομική δραστηριότητα ή επιχείρηση» αποτέλεσε αντικείμενο αμφισβήτησης, επομένως καθορίστηκε με βάση το τον περί ΦΠΑ νόμο ως οικονομική δραστηριότητα που ασκείται κατά τρόπο ανεξάρτητο και σε οποιαδήποτε τόπο, ανεξαρτήτως του επιδιωκόμενου σκοπού ή των αποτελεσμάτων της δραστηριότητας αυτής. Οικονομικές δραστηριότητες κατά την έννοια του νόμου πιο πάνω είναι όλες οι δραστηριότητες του παραγωγού, του εμπόρου ή του παρέχοντος υπηρεσίες, περιλαμβανομένων και των δραστηριοτήτων εξορύξεως, των γεωργικών δραστηριοτήτων και των δραστηριοτήτων των ελεύθερων επαγγελμάτων.

Η μίσθωση ακινήτου για επιχειρηματικούς σκοπούς υπόκειται πλέον σε ΦΠΑ 19%

Η ενοικίαση/ μίσθωση ακίνητης ιδιοκτησίας υποστατικών επιχειρήσεων (δηλ. όλα τα ακίνητα εκτός από τις κατοικίες) με βάση τον κανονικό συντελεστή του 19%, όταν πρόκειται για πράξη μεταξύ επιχειρήσεων (Β2Β) και ο λήπτης ασκεί φορολογητέα επιχειρηματική δραστηριότητα.

Όμως ακόμα και στις περιπτώσεις όπου το ακίνητο εμπίπτει στην κατηγορία πιο πάνω, ο ένοικος πρέπει (i) να είναι Υποκείμενο στο Φόρο Πρόσωπο (ΥΦΠ) και (ii) να μισθώνει/ενοικιάζει για σκοπούς άσκησης φορολογητέας επιχειρηματικής δραστηριότητας. Καλύπτει και περιπτώσεις που ο εκμισθωτής δεν είναι ο ιδιοκτήτης αλλά έχει δικαίωμα εκμετάλλευσης (υπεκμίσθωση, επικαρπία, κτλ). Για σκοπούς εφαρμογής της παρούσας διάταξης το Τμήμα Φορολογίας θα αποδέχεται ως φορολογητέα συναλλαγή τη μίσθωση ακίνητης ιδιοκτησίας όταν οι φορολογητέες συναλλαγές του μισθωτή ανέρχονται σε τουλάχιστον 90% των συνολικών του εκροών.
Το σημαντικό χρονικό σημείο είναι ο χρόνος υπογραφής της σύμβασης μεταξύ των μερών, δηλαδή ο εκμισθωτής έχει την υποχρέωση να λάβει τα απαραίτητα στοιχεία ή/και βεβαίωση από τον μισθωτή αναφορικά με τη φύση των συναλλαγών που πραγματοποιεί και στην περίπτωση που αυτές περιλαμβάνουν και εξαιρούμενες συναλλαγές θα πρέπει να εξασφαλίσει στοιχεία αναφορικά με το ύψος τους. Επίσης, θα πρέπει να αναφερθεί ότι ο έλεγχος από την πλευρά του εκμισθωτή θα πρέπει να γίνει κατά το χρόνο την υπογραφής της σύμβασης και δεν έχει καμιά υποχρέωση να παρακολουθεί τις συναλλαγές του μισθωτή εκ των υστέρων για να διαπιστώσει ότι κυμαίνονται εντός της αναλογίας 90-10.

Όσο αφορά το (i), με βάση την Κυπριακή νομοθεσία, ΥΦΠ είναι οποιοσδήποτε που είναι ή οφείλει να είναι εγγεγραμμένος στο μητρώο ΦΠΑ. Εάν ο ένοικος είναι μία καθαρά ιθύνουσα εταιρεία τότε δεν τίθεται θέμα επιβολής ΦΠΑ πάνω στα ενοίκια εφόσον μια τέτοια εταιρεία δεν έχει δικαίωμα εγγραφής ένεκα του ότι δεν ασκεί οικονομική δραστηριότητα.

Ο εκμισθωτής έχει το δικαίωμα βάσει όρων και προϋποθέσεων που θα καθορίσει ο Έφορος Φορολογίας σε γνωστοποίηση του όπως επιλέξει να μην επιβάλει ΦΠΑ στον μισθωτή της ακίνητης ιδιοκτησίας. Η επιλογή είναι αμετάκλητη.

Η πρόνοια ισχύει για συμφωνίες που υπογράφηκαν από τις 13 Νοεμβρίου 2017, ημερομηνία κατά την οποία δημοσιεύθηκε ο τροποποιητικός νόμος στην Επίσημη Εφημερίδα. Μόνο εκμισθώσεις ή ενοικιάσεις που τέθηκαν σε ισχύ κατά τη 13η Νοεμβρίου 2017 ή αργότερα θα επηρεαστούν.

Εφαρμογή αντίστροφης χρέωσης ΦΠΑ σε περίπτωση αναδιάρθρωσης δανείου ή αναγκαστικής μεταβίβασης περιουσίας προς τον δανειστή.

Η απόδοση ΦΠΑ στις παραδόσεις/μεταβιβάσεις ακίνητης ιδιοκτησίας (κτιρίων και της γης που μεταβιβάζεται μαζί με αυτά εφόσον πραγματοποιείται πριν την πρώτη χρήση και/ή γης) όπως αναφέρονται πιο πάνω στο πλαίσιο διαδικασίας αναδιάρθρωσης δανείου ή/και αναγκαστικής μεταβίβασης προς το δανειστή θα πραγματοποιείται με τη μέθοδο της αντίστροφης χρέωσης.

Η ημερομηνία έναρξης ισχύος του νόμου καθορίζεται ώς η 2 Ιανουαρίου 2018 και θα συνεχίζει να εφαρμόζεται μέχρι 31 Δεκεμβρίου 2019.

Για περισσότερες πληροφορίες, επικοινωνήστε μαζί μας

Μαρία Νικολάου
Φορολογικός Σύμβουλος
E: maria.nicolaou@eurofast.eu

Ζωή Κοκονή
Διευθυντής
E: zoe.kokoni@eurofast.eu

Please read our DISCLAIMER

Print Friendly, PDF & Email